몰락한 국민 재테크 갭 투자 전세대출 규제 총정리
대한민국에서 가장 흔하고 성공 확률이 높았던 재테크 방법은? 아파트 갭 투자 본인 자본금+전세보증금=투자용 주택 매수 전세 제도 일정 보증금을 임대인에게 맡기고 계약 만기 시점에 보증금을 받는 주택 임대차 유형 한국을 포함한 전 세계 3개 국가만 존재 주택 가격이 상승한다는 기대감에 존재
2014년부터 부동산 시장이우상향하면서 이제는 국민 재테크가 된 갭 투자 저금리의 장기화와 함께 불패신화를 이어갔다.
아파트 매매 가격은 투자 수요 유입으로 결정된다. 실수요자만 A 아파트를 산다면? 아파트 가격의 상승은 하지 않는다. 꾸준한 투자 수요가 A 아파트에 이어진다면 지속적이 상승세 급격 한 투자 수요 유입이 A아파트에 이어진다면 매매 가격 급등
주택의 투자 수요가 증가하자 다주택자가 급증 다주택자 양도세 중과 제도 시행 종합부동산세 중과 다주택자 대출 규제 강화고가 1주택자15억 초과 주태 담보대출금지 투기과열지구 9억 초과 주택 LTV 20% 적용 종합부동산세 공시 가격 인상, 세율 인상 그렇다면 1 주택을 갭 투자로 사는 사람은?
하지만 정부가 갭투자자의 규제는 쉽지 않아 주택담보대출을 받지 않기 때문에 매수행위 자체를 제한하기 어렵다. 규제를 회피하는 방식이 발달한다. 양도 차 식에 대한 과세 강화 기대 이익이 크면 무시된다. 토지거래허가 구역 직접적 방식 6.17 부동산 대책에서갭투자 매수 자체를 차단하는 방식을 도입 전세자금 대출 규제 강화 간접적 방식
즉, 전세로 거주하면서갭투자하는 투자형태에 제동을 제한한다. 시가 9억 초과 주택 보유 시전 세자 금 대출 제한 12.16 부동산 대책 9억 이하 풍선효과를 준다. 투기지역, 투기과열지구의 시가 3억 원 초과 아파트 보유 또는 구입 시 전세 대출 제한 17곳을 투기과열지구로 지정 경기 10개 지역 이천 3개 지역 대전 4개 지역
변경된 전세 대출 규제 총정리 규제 이전 전세대출 받음 투기과열지구 3억 이상 아파트 보유 보유 & 연장 OK증액 & 이사 NO규제 이전 전세 대출 받음 규제 이후 전세 대출 받음 투기과열지구 3억 이상 아파트 매수 대출 회수 투기과열지구 3억 이상 아파트 매수 유지 OK 연장 NO
반드시 알아야 하는 전세 대출 규제 FAQ
1. 3억의 평가 기준은 무엇인가? 매수 가격 기준인가? 2. 규제 위반이 되면 어떤 불이익 조치가 취해지나? 3. 투기지역, 투기과열지구에 청약을 받은 사람의 전세 대출은? 4. 재개발 지역에 입주권 또는 주택을 보유한 사람의 전세 대출은? 5. 조정대상지역에서 대출 규제 적용받는 경우는? 6. 예외 규정은 없나요?
FAQ1 :3억 평가 기준은 무엇인가? 조회 시점의 KB시세, 한국감정원 시세 중 높은 것 매수가 아니다.
FAQ2 :규제 위반이 되면 어떤 불이익 조치가 취해지나? 전세 대출 원리금 상환 의무 발생 연체 이자 발생, 연체 3개월 경과 시채 무불 이행자 등록 3년간 주택 관련 대출 이용 제한
FAQ 3 :투기 지역, 투기과열지구 청약 당첨된 사람은? 청약 당첨되고 전세 살면서 입주 기다리는데 전세 대출 규제에 분양권은 해당 안됨 마음 놓고 청약하세요.
FAQ4 :재개발 지역에 입주권 또는 주택을 보유한 사람은? 입주권 역시 전세 대출 규제 적용 안됨 재개발 지분 투자는? 아파트가 아니면 전세 대출 허용 가능이번 전세 대출 규제 강화 가재 개발 투자에는 영향 없다.
FAQ 5 :조정대상지역은 전세 대출 규제에서 자유롭나요? 9억 초과 고가 주택 보유 시 전세 대출 규제 12.16 부동산 대책 2 주택 이상 보유자 역시 전세 대출 규제 12.16 부동산 대책 조정대상지역 9억 이하 주택 보유 1 주택자는 전세 대출 허용 예를 들면 서울 양천구에서 강동구로 이사 경기서 하남시에서 고양시로 이사하는 경우 인정해주지 않음
FAQ 6 :예외 규정 없나요? 12.16 대책 시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위 내에서 인정될 계획 1. 직장이동 자녀교육 부모봉양 등 실수요로 2. 시군 간 이동할 경우 서울시 광역시 내 이동은 불인정 3. 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주 시 대출보증 허용
그리고 일부 언론이 전세 대출 예외 조치 확대에 대한 보도를 하고 있지만 1. 국토교통부와 금융위원회는 규제지역 확대와 이에 따른 대출규제의 강화가 실수요 서민들의 내 집 마련에도 악영향을 미친다는 시장의 지적에 따라 예외조항을 검토하기로 했다. 6.17 부동산 대책의 전세대출 제한 관련 실수요자 예외 조치에 대한 관계부처 간 입장 차이는 없습니다.
즉, 예외조항은 따로 나오지 않는다. 지금 나와있는데 그대로 시행된다.
