요즘 부동산 사기가 많다. 특히 전세계약의 경우 많이 위험하다. 그래서 미연에 방지하는 방법에 대해 간단히 적어본다.
전세계약시 등기부 2번 발급 받는 이유
전세계약을 하는 집의 부동산 등기부 등본을 전입신고 한날에 발급받아 보고 그 다음 날 한번 더 발급받아 봐야 한다.
보통 전세 계약 잔금 치르고 나서 바로 그날 전입신고를 한다. 그래야 전세금을 못 돌려받게 되었을 때 제3자에게 효력을 주장할 수 있다. 이것을 대항력이라고 부른다.
그런데 전세계약 잔금지급일, 전입신고와 임대인의 근저당권 설정이 같은 날인 경우 근저당권자가 세입자보다 우선 순위가 된다.
예시
세입자는 1월 25일에 전입신고하고, 집주인도 1월 25일에 근저당권 설정을 한 경우 근저당권은 1월 25일에 효력이 발생되고 전입 신고는 1월 26일에 대항력이 발생된다. 만약 집이 경매가 들어가면 배당금에서 근저당권자가 먼저 돈을 가져가고 남은 돈을 세입자(임차인)가 가져가게 된다. 그래서 등기부는 전입신고 다음날에 한 번 더 확인해야 된다.
추가로 전세계약 사항에 위와 같은 상황이 발생 될 경우 모든 계약을 취소하고 몇퍼센트의 위약금을 지불하는 계약 사항을 넣을 수도 있다. 이건 부동산 중개인과 상의 후 진행하는데 대부분 이런 계약사항을 넣을 수 없다고 하면 계약하지 않는 것이 맞다. 그리고 이런 계약을 했다고 해도 마음먹고 이번 전세사기처럼 사기 친다면 답은 없다.
부동산 대항력 뜻
부동산에서 대항력이란 부동산 시장에서 어떠한 변화나 압력에 대해 부동산 시장이나 부동산 가치가 변하지 않거나 안정적으로 유지되는 능력을 말한다.
부동산 대항력은 다양한 요인에 영향을 받을 수 있다. 예를 들어 지역의 인구 증가나 개발 계획에 따라 부동산 가치가 상승할 수 있다. 그러나 반대로 지역의 인구 감소나 개발 계획의 변경으로 인해 부동산 가치가 하락할 수도 있다.
또한 금리 변동 대출 조건 변화 경기 변동 등 경제적 요인도 부동산 대항력에 영향을 미친다. 이러한 경제적 변화에 대처하기 위해서는 충분한 자금 운용과 전략적인 부동산 투자가 필요하다.
부동산 대항력을 높이기 위해서는 지역 경제 인프라 교육 등의 인프라 개발과 관련된 요인을 고려해야 된다. 또한 장기적인 관점에서 부동산 투자 전략을 수립하고 적극적인 관리와 유지보수를 통해 부동산 가치를 유지하고 개선해 나가는 것이 중요하다.
부동산 근저당권
근저당권은 부동산을 담보로 대출을 받을 때 담보로 제공되는 부동산에 대한 권리를 말한다. 즉 근저당권을 설정하는 경우 해당 부동산의 소유자는 대출금을 상환하지 않는 경우 해당 부동산을 담보로 사용하여 대출금을 상환하는 것을 인정하는 것이다.
근저당권은 대출금의 보전을 위해 대출금액과 대출금리 등의 약정 사항에 따라 대출금을 상환할 때까지 부동산의 매도나 처분이 불가능하게 하여 대출금을 보호하는 목적으로 설정된다.
근저당권을 설정하면 소유자는 부동산의 매도나 처분을 할 수 없고 근저당권자에게 대출금 상환 전까지 부동산의 소유 및 사용에 제한이 발생된다. 대출금을 상환하는 경우에는 근저당권이 해제되고 부동산의 소유와 사용에 대한 제한도 해제된다.
근저당권은 대출금의 상환보장을 위해 필요한 것이나 대출금 상환에 어려움이 생길 경우 부동산을 상환수단으로 사용해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 근저당권을 설정 할 때에는 신중한 검토가 필요하다.
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